民泊を開業するなら何が必要？基本的な種類や経営のポイントなど総まとめ！

まずは民泊がどのようなものか、民泊の種類やそれぞれの特徴について解説します。

民泊とは、名前のとおり「民家に宿泊すること」を指します。そのため通常の宿泊施設のように宿泊を目的にした施設ではなく、一般のアパート、戸建て住宅の空き部屋などに泊まることになるのです。

いまの「民泊」という考え方がなかった時代は、民家に人を泊める行為は善意で行なわれるものであり、当然無報酬となる場合が多かったようです。しかし、2008年に仲介サイト「Airbnb」がアメリカで誕生し、2014年に日本に上陸したことをきっかけに、個人宅や投資用マンションを活用できる新たな不動産投資ビジネスとしても注目を集めるようになりました。

民泊の種類は「旅館業民泊」「特別民泊」「新法民泊」の3つです。

簡易宿所として経営可能な、営業可能日数に制限がない民泊。3種類の民泊のうちもっとも申請が難しい。ホテル、旅館扱いになるので、建築基準法も要件を満たさなければならない。宿泊日数は1泊以上。

運営可能地域が、国家戦略特区に指定されている自治体によって制限されている民泊。主に外国人観光客のニーズに応えるために制度が整えられた（日本人も宿泊可）。物件所有者と宿泊者の共同使用は不可。宿泊日数は2泊以上。

届出のみで始められるので開業ハードルが低いものの、年間営業日数180日未満の制限がある民泊。家主が不在の場合、住宅宿泊管理業者への業務委託が必須。宿泊日数は1泊以上。

ここで注目したいのが新法民泊です。新法民泊は「住宅宿泊事業法（民泊新法）」によって定められた、比較的新しい民泊の種類です。開業要件や申請難易度がほかの民泊に比べて低いものの、宿泊施設として運営できるのは1年間のうち180日の上限が定められています。一時的な空き家の活用や、副業的に民泊を経営したい人には、開業しやすく、おすすめできる民泊といえるでしょう。

民泊の種類は家主の有無によっても「家主居住型」と「家主不在型」の2種類に分けられています。

家主が居住している住宅を民泊として提供しているものを指す。
日常的に滞在していない別荘等も、在客時に滞在していれば提供可能。
一時的に不在になる場合も原則として1～2時間までの制限がある。

家主が不在の状態で宿泊先として提供するものを指す。
ただし、家主が不在の場合は在客時の管理を住宅宿泊管理業者に委託することが条件。

どちらも条件を満たしていれば民泊として開業できるものの、空き家や所有しているマンションを活用したい場合は家主不在型での開業がおすすめです。

旅館業法では、民泊は「簡易宿所営業」と「旅館・ホテル営業」の2種類に分けられます。どちらも民泊の経営は可能ですが、一般的にはよりハードルの低い簡易宿舎営業を選ぶ方が多いようです。

続いて民泊の開業に必要な法的手続きと費用について解説します。

これまでご紹介してきたように、民泊の種類は3つあります。そのため、それぞれの方法に合った申請をしなければなりません。必要な届出の提出先は下記のとおりです。

新法民泊は原則として、国が運営する「民泊制度ポータルサイト」内の「民泊制度運営システム」から「住宅宿泊事業届出書」の申請手続きを行なうのが一般的です。

また、届出を出す前には近隣住民等への事前周知が必要です。周知方法は掲示および書面配布など、口頭以外でも伝えるようにしてください。

条件を満たしていれば、リノベーションとリフォームをしなくても民泊を経営することができます。条件については、旅館業法で定める「構造設備基準」や建築基準法・消防法を確認してください。利用者のニーズを考えて、より利便性を高めておくほうが、宿泊客の獲得につながりやすくなるでしょう。

とくに宿泊客が重視するのは水回りです。トイレや浴室は清潔感を意識しやすい場所なので、清掃だけでなくリフォーム等を検討することをおすすめします。また、民泊サイトには写真を掲載するスペースも存在します。宿泊客は写真で宿泊先を決めることが多いので、魅力的な写真を撮影できるように努めることも大切です。

宿泊客が利用しやすいように、家具・家電等の設備を準備しましょう。重要度が高いものには、家具・家電類以外にもインターネット環境、空調設備、アメニティなどがあります。また、万が一の際にも安全に避難できるよう、消防設備や環境も整えておきましょう。ただし予算オーバーにならないよう、重要度が高いものから優先順位をつけて導入することが大切です。

民泊としての形が整ったら、料金と規約を決定します。料金は一律ではなく、閑散期とシーズンで分けて設定するとよいでしょう。また、連泊の際は割引を設けると、長く滞在してもらえる可能性が高くなります。

規約では施設内での過ごし方、チェックイン・チェックアウトの時間、禁止事項等を決めます。民泊の場合、近隣が一般住宅であることが多いので、近隣住民への迷惑にならないような規定を入れておくことも大切です。

民泊の主な集客方法は民泊仲介サイトへの掲載です。民泊仲介サイトにはさまざまな種類があるので、複数登録しておくことで、宿泊客の目に留まる機会が高くなります。経営する民泊の特徴に合致したサイトをメインに登録し、ほかにも3サイトほど登録しておくとよいでしょう。

また、掲載する写真は宿泊先を決める際の重要なポイントです。自分で撮影すれば費用はかかりませんが、クオリティの観点からプロに依頼する方法も検討するとよいでしょう。より詳細な情報や魅力を発信したい場合は、SNSやブログ等を立ち上げることも1つの手段です。

行政書士に開業の届出を依頼する場合、10～30万円の依頼費用がかかります。自分で届出を出すこともできますが、届出にはさまざまな書類が必要です。不安がある場合は、行政書士に依頼するとよいでしょう。

また、物件が旅客業法や建築基準法・消防法に適合している場合は、行政書士の依頼費用を含めて100～200万円と低コストで開業できることがあります。

民泊は宿泊料金を自由に設定することができますが、地域によって平均価格が存在します。そのため、あまりに平均からかけ離れた料金設定にすると、顧客が付きにくくなるかもしれません。ここでは、複数エリアの宿泊料金の平均から、予想される年収について解説します。

まずは日本の4つのエリアの宿泊料金の平均について紹介します。

【1泊あたり収支】

※Airbnb・2023年11月1日付

仮に新法民泊の場合、宿泊施設として営業できる日数は年間180日が上限ですので、今回は新法民泊を想定します。

Airbnbの手数料にはホストが支払う「ホスト手数料」とゲストが支払う「ゲスト手数料」が存在しましたが、2020年12月7日以降はホスト側が全額負担する固定型手数料が導入されました。固定型手数料でのホストの負担は15％です。15％の手数料を差し引いた4つのエリアの宿泊料金は下記のとおりになります。

【1泊あたり収支】掲載手数料差し引き

ここから施設の運営にかかる費用等が差し引かれます。仮に3割程度を維持費や諸費用にかかるとした場合の営業利益は下記のとおりです。

【1泊あたり収支】掲載手数料＆経費差し引き

オーナー自身が清掃や管理をする場合には人件費はかかりませんが、外注する場合はさらに営業利益は少なくなります。

それぞれ上限の180日すべてに宿泊客が発生した場合の営業利益は下記のとおりです。

【年間収支】100％稼働想定

しかし、株式会社プレイズの調べによると、2018年6月15から7月31日までの民泊の稼働率は残念ながら全国平均で28.7％とかなり低くなっていました。民泊の需要が高い地域は主に東京、大阪、京都の三大都市と、地方の中枢都市です。そのため、それ以外の地域ではさらに稼働率が低くなってしまいます。

稼働率が28％だった場合の営業利益は下記のとおりです。

【年間収支】28％稼働想定

民泊運営の代行を業者に依頼する場合、手数料は月額2～10万円程度です。仮に毎月5万円の出費がある場合、手数料だけで赤字になりかねません。民泊経営を成功させるには、いかに稼働率を高められるかにかかっています。

民泊経営に使える物件にはさまざまな条件があります。これから民泊経営を目指す場合、どのような物件が必要になるのでしょうか。こちらで物件の条件などを解説します。

物件の条件も民泊の種類によって異なります。

民泊新法では原則としてキッチン、トイレ、浴室、洗面台の4点があれば追加工事なしで運営することができます。そのため、住居として使用している物件であればほとんどの場合そのままで経営可能です。ただし、事務所や倉庫などで使用している物件に関しては設備周りに注意しましょう。なお、新法民泊では1人あたり3.3平方メートルの床面積が必要です。建築基準法では住宅に分類されます。

簡易宿所営業をする場合、旅館営業法では最低延床面積33㎡以上（宿泊者数を10人未満とする場合は1人あたり3.3㎡）と定められています。また、建築基準法ではホテル・旅館の扱いになる点に注意が必要です。

特区民泊では原則1室25m2以上と定められているものの、自治体によって壁芯、内法等の計測方法が異なるので、事前によく確認しておくことが大切です。また、地域によっては規制緩和されているところもあるので、対象の自治体に確認をするようにしましょう。なお、建築基準法では住宅の分類です。

戸建てではなくマンションで民泊を営業したい場合は、まず管理規約を確認しましょう。マンションによっては民泊の営業が管理規約によって制限されていることがあります。民泊を禁止する明確な文言がなくても、「住宅以外の用途での利用を認めない」ことが記載されている場合は、民泊を禁止していることが一般的です。もし管理規約を確認してもわからない場合は、管理組合に問い合わせてください。

先に説明したとおり、民泊として運営する物件にはキッチン、トイレ、浴室、洗面台の4点が必要です。しかし、近隣に銭湯や温泉などの公衆浴場がある場合、浴室がなくても認められることになっています。

また、「構造設備基準の特例」によって一部の宿泊施設では条件が緩和されることもあります。具体的には、スキー場や海水浴場などの特定時期にのみ営業する場合、交通の便が著しく不便な場合、博覧会や体育会等の一時的なイベントによって営業される施設が対象です。

ほかにも、建築物の特殊性による特例として、農村漁村等で滞在余暇活動を目的とした営業、文化保護法の観点から文部科学大臣に選定された伝統的建造物を利用した営業は緩和対象になります。

さまざまな条件をクリアした物件であっても、そもそも地域そのものの用途によっては民泊を営業できないケースもあります（用途地域）。運営可能な地域は法律によって定められているので、必ず物件が営業可能な地域にあるかを確認しましょう。

3つの民泊のうち、もっとも地域による影響を受けにくいのが新法民泊です。新法民泊であれば、ほかの民泊では経営できない用途地域でも営業できます。これは、新法民泊では宿泊先となる施設があくまでも住居なので、住居を建てられる場所であれば営業できるとされていることが理由です。

なお、第一種住居地域は条件しだいで特区民泊と旅館営業法民泊も営業できますが、工業専用地域は住居を建築できないため種類に関係なく民泊は経営できません。

具体的な開業可能地域に関しては、必ず各自治体に相談してください。

観光庁の調査によると、民泊の数は2023年3月31日時点で92,429件にも上るとされています。民泊のピークは2020年で129,446件だったため、3万件ほど減少していますが、まだまだ多くの民泊があり、経営を成功させるにはほかの民泊と競り勝たねばなりません。

こちらで、民泊経営を成功させるために重要なポイントを解説します。

利用者にとって快適に生活できる環境を整えることは、民泊の経営においてもっとも重要といえるでしょう。家具家電類を充実させるだけでなく、衛生管理や清掃にも気を配らなくてはなりません。民泊は自宅を利用する人も多いでしょうが、生活感がありすぎると宿泊に抵抗を感じる人もいます。とくに水回りは重点的に清掃するよう意識しましょう。

また、アメニティの質を高めることも大切です。アメニティは無料で利用できるサービスの一種であり、絶対に必要というわけではありません。しかし、アメニティの有無は利用客の利便性に大きく影響します。アメニティとして多いのはシャンプー類や歯ブラシ等の消耗品の提供です。

アメニティは地域特性などを考えて決めることも意識しましょう。たとえば、電子レンジ以外にフライパンや調味料を用意しておけば、利用客が自ら調理することもできます。周辺に特産品の販売所があるなど、強みを生かせるようなアメニティがあれば、独自性にもつながるでしょう。

民泊の営業は強みや魅力を相手に伝えられれば、宿泊客の獲得につながりやすいです。たとえば、近隣に観光スポットや商業施設がある場合は「〇〇から徒歩●分」など、シンプルかつわかりやすく伝えるとよいでしょう。

近隣にめぼしい場所がない場合も、コンセプトを作ることで魅力になることがあります。昨今はテレワークの普及も進んでいるので、テレワークで作業しやすい環境を作る等も一つの手段です。

また、住宅が古い日本家屋の場合は「古民家で非日常間を味わえる」「田舎暮らし」など、ユーザー層によって刺さる文言を入れることでPRにつながります。とくに民泊仲介サイトに掲載する文面は、アクセスなどを重視する人も多いのでわかりやすく伝えるようにしましょう。360度カメラなどを使えばで、より詳細に物件の魅力を伝えられるようになるでしょう。

民泊の情報は仲介サイトに掲載することができるので、わざわざウェブサイトを用意する意味があるのか疑問に感じている人もいるでしょう。しかし、仲介サイトで掲載できるのは一部の情報のみであり、フォーマットが決まっているので、ほかの民泊と差別化を図るのが難しいこともあります。ウェブサイトなら自分の好きなデザインにできるだけでなく、仲介サイトでは伝えきれなかった魅力も伝えることができます。

また、SEOやMEO（マップエンジン最適化）を意識することで、ウェブサイトからの集客を見込めるようになるかもしれません。ウェブサイトからの流入を意識するのであれば、サイトデザインや文面、写真などにもこだわりましょう。Google Mapで詳細な施設情報を書くことも重要です。

できれば口コミサイトにも登録しておくと、じっさいに利用した人からの意見が集まるので、宣伝だけでなく、自分では気が付けなかった新しい魅力や改善点を見つけるきっかけにもなります。

民泊の仲介業者にはさまざまな種類が存在しており、ホームページを見るだけでもそれぞれの特色がうかがえます。そのため、民泊のテーマや雰囲気に合った仲介業者を選ぶことで、民泊を探している潜在顧客とマッチしやすくなるでしょう。雰囲気だけでなく、地域や価格に合っているかも確認してください。

また、仲介サイトにはさまざまな情報が掲載されています。見やすさ、情報量、口コミなど重視したいことがどのように設定されているのかも確認しておくと安心です。万が一、利用客とトラブルが起きた際にサポートをしてくれる業者もあるので、サポート体制についても確認しておきましょう。できれば、仲介サイトは複数のサイトを登録しておくことで注目度がアップします。

開業だけであれば、民泊のハードルは低いと言えます。しかし、長期的に経営する場合は、競合との差別化を意識しなくてはなりません。「ここでしか体験できないもの」があれば、大きな強みになります。新たに民泊開業を考えるのであれば、まずはどのような強みがあるのかを考えてみましょう。

また、民泊経営はフランチャイズという開業方法もあります。フランチャイズであれば、本部からのサポートや経営ノウハウを受けられるなど、多くのメリットも得られるでしょう。開業の手続きなど、不安な部分をサポートしてくれるところもあります。

これから新しく民泊の開業を目指すのであれば、フランチャイズを含めてどのような開業方法が合うのかも考えてみましょう。